Ev Alma Maliyeti Hesaplama 2026 — Tapu Harcı, Emlakçı Komisyonu ve Tüm Masraflar
Kısa cevap: Ev alma maliyeti satış bedelinin yaklaşık %4,5–6'sı kadar ek masraf içerir: tapu harcı ‰20 (%2), emlakçı komisyonu %2 + %20 KDV (= %2,4), döner sermaye 3.400–6.700 ₺, kredi kullanılıyorsa ekspertiz, tahsis ücreti (en fazla ‰5) ve sigortalar. 4.000.000 ₺'lik ev için ek masraf ≈ 190.000 ₺'dir.
Güncel oranlar: 2026 · Son güncelleme 2026-09-06 · Anında hesaplar, veri gönderilmez.
Değerleri girin, sonuç anında görünür.
Şimdi bunu da hesapla
Ev Alma Maliyeti Hesaplama nasıl yapılır?
Bir evin gerçek maliyeti, satış bedelinden ibaret değildir. Alıcının ödediği zorunlu kalemler tapu harcı (satış bedelinin binde 20'si) ve Tapu Müdürlüğü döner sermaye ücretidir. Emlakçı aracılığıyla alımda hizmet bedeli genellikle satış bedelinin %2'si + %20 KDV'dir; yönetmelik gereği alıcı ve satıcıdan toplam alınabilecek bedel KDV hariç %4'ü aşamaz.
Konut kredisi kullanılıyorsa bankaya ekspertiz ücreti (bağımsız değerleme), kredi tahsis ücreti (BDDK sınırı: kredi tutarının binde 5'i) ve zorunlu DASK ile genellikle istenen konut ve hayat sigortası primleri eklenir. Konut finansmanı kapsamındaki ipotek tesisi harçtan istisnadır; ipotek fekki (kaldırma) için küçük bir döner sermaye ücreti alınır.
Toplamda ek masraflar satış bedelinin %4,5–6'sına ulaşır; 4 milyon ₺'lik bir evde 180-240 bin ₺ demektir. Bütçe planlarken peşinatın üzerine bu tutarı eklemek gerekir; bankalar masrafları krediye dahil etmez.
Formül
Tapu harcı (alıcı) = satış bedeli × ‰20Emlakçı = satış bedeli × %2 · KDV = komisyon × %20 → toplam %2,4Kredi tahsis ücreti ≤ kredi × ‰5 · ipotek harcı = 0 (konut kredisi istisnası)Toplam ek masraf = harç + döner sermaye + komisyon + KDV + tahsis + ekspertiz + sigortalar
Örnek hesaplamalar
4.000.000 ₺ ev, İstanbul, emlakçı %2, kredi yok
- Tapu harcı 80.000 ₺ + döner sermaye 6.700 ₺
- Komisyon 80.000 ₺ + KDV 16.000 ₺
- Toplam ek masraf ≈ 182.700 ₺ (%4,6)
Aynı ev, 3.000.000 ₺ konut kredisiyle
- + Tahsis ücreti 15.000 ₺ + ekspertiz (banka bildirir) + sigortalar
- Toplam ek masraf ≈ 200.000 ₺'ye yaklaşır
Ev alırken alıcı masrafları (2026)
| Kalem | Tutar / oran | Zorunlu mu? |
|---|---|---|
| Tapu harcı | ‰20 (satış bedeli) | Evet |
| Döner sermaye ücreti | ≈ 3.400 – 6.700 ₺ | Evet |
| Emlakçı hizmet bedeli | %2 + KDV %20 (üst sınır toplam %4) | Emlakçı varsa |
| Ekspertiz | Bankaya göre | Kredi varsa |
| Kredi tahsis ücreti | ≤ ‰5 (kredi tutarı) | Kredi varsa |
| İpotek tesisi | Harç istisna | Kredi varsa |
| DASK | Bina büyüklüğü/bölgeye göre | Evet |
| Konut + hayat sigortası | Bankaya göre | Kredi varsa (genelde) |
Harçlar Kanunu (4) sayılı tarife; Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik m.20; BDDK tüketici kredisi ücret tebliği.
Sık sorulan sorular
Ev alırken ne kadar masraf çıkar?
Satış bedelinin yaklaşık %4,5–6'sı: %2 tapu harcı, %2,4 emlakçı (KDV dahil), döner sermaye ve kredi masrafları.
Emlakçı komisyonu ne kadar, kim öder?
Yönetmeliğe göre KDV hariç toplam %4'ü aşamaz; uygulamada alıcı %2, satıcı %2 öder ve üzerine %20 KDV eklenir.
Tapu masrafını alıcı mı satıcı mı öder?
Kanunen her ikisi de ‰20 harç öder; döner sermayeyi genellikle alıcı öder. Taraflar aralarında farklı anlaşabilir.
Kredi masraflarını banka krediye ekler mi?
Hayır. Ekspertiz, tahsis ücreti ve sigortalar peşin ödenir; tahsis ücreti kredi tutarının binde 5'ini geçemez.
DASK zorunlu mu?
Evet, tapu devri ve abonelikler için Zorunlu Deprem Sigortası şarttır; prim bina yüzölçümü, yapı tarzı ve risk bölgesine göre belirlenir.